קופרטינו מושך הטוב עמק הסיליקון & בהירים, הן כדי לעבוד (ביותר הידועה במקום העבודה הוא תפוח) ועבור הבית (במיוחד מאמאלאפוראם בתי ספר). פעם אחת לרכזת החקלאי, האזור בעבר בדיוק כמו ידוע, מוחקת, דובדבנים במשמשים ענבים. מי זוכר את עמק הסיליקון כמו "-תענוג עמק של הלב" מעידות על המטעים, חוות הכרמים פעם מרופדת Sunnyvale – הכביש סרטוגה, היו חלק הסיורים פרח. חלק רווחים חקלאיים אלה הם עדיין סביב היום, אבל קצת קשה יותר למצוא.

תצוגות קופרטינו

ב גבוהה טק מההמולה, היא לעיתים קרובות נשכח ולא רק כי האזור היה בעבר החקלאי הגדול אך כך גם עכשיו, הרבה של קופרטינו כולל נופים יפים של או "כחול הגבעות", טווח לאורך החוף, או, אם יש לכם כמה העלאה, מפרץ סן פרנסיסקו, העיר סן חוזה או כל מחוז סנטה קלרה, חצי האי.  בנוסף, כמה בתים תיהנו מנופים של קריק סטיבנס, פארק קאונטי קריק סטיבנס או מאגר נחל יפה של עכו 92 סטיבנס. יקבי כגון רכס הכרמים הם מספיק גבוהה בכביש Montebello להנות תצפית נוף פנורמי מרהיב של המפרץ בשני, כל דרום מפרץ שבמקרים מסוימים כמו סן פרנסיסקו ביום בהיר. בעוד כמה שכונות קופרטינו עמוסות אכן נורא בדרכי בתים קטנים הרבה (תלונה לעיתים קרובות שיקפו זאת כעת), זה נכון לא העיר כולה – יש מספר אזורים יפה, כמה מהם עם נוף מרהיב.

אל תתיר את אלה ומתמשך פנייה לקונה הביתי שרוצה העליונה בבתי הספר מבצע הצעה קופרטינו תצוגה בתים , התקן נוח ביצוע מיקום ובסביבה אסתטיים. הצגת מאפייני הם תמיד והנחשקים ביותר, אך יותר כאשר הם באים עם אסכולות ונוחות יותר מדי.

בקרוב! דף הבית של תצוגת קופרטינו גדול!

הקרובים אל MLS ב- 2012 באפריל – נפלאים המיטה 5 + den, 4 באת הביתה עם נופים יפים פי כמה חדרים של העמק ושל המפרץ הדרומי!  חדר כדי להכיל לפחות שני דורות…. תכנית ההפוך בשביל ההנאה הטוב ביותר של התצוגה. רמה נמוכה יותר כולל 3 חדרי שינה, 2 חדרי אמבטיה, חדר נוסף. בקומה העליונה הראשי חיים אזורים (חי, האוכל, משפחה, מטבח, פינה), דבש הורים, וחדר נוסף אחד, דן גדול או office. הסלון, office, מרפסת או בסיס כל תיהנו מנופים. חצר פרטית, בגודל טוב. במיקום שקט cul de sac. בתי הספר הטובים ביותר, לרבות בית הספר התיכון של Vista מונטה!

עיון קופרטינו תצוגה בתים למכירה

למצוא תצוגה קופרטינו הבית למכירה, ליהנות העליונה בבתי הספר, הקהילה הגדולה ושל נופיה היפה!  עיון ברשימה להלן, אין צורך בהרשמה!
Read the rest of this entry »

קונים מי אתה מקבל טרק מתוך שוק הנדל ן עמק הסיליקון עקב המלאי נמוכה ו הצעות מרובים הם מתוסכלים מאוד. במקרים רבים, הם לכתוב הצעה לאחר ההצעה, הם לא רק בכל פעם שלהם ההצעות נדחה, אך הם אף פעם אפילו לקבל הצעה מונה.

לא, להיות תלוי מקבל הזדמנות שנייה, כמובן. רק בגלל שאתה כותב על חוזה באזור סן חוזה ביתית לא אומר המוכר צריך לתת לך הצעה מונה. כמה סוכנים ומוכרים לא להגיב בכלל – לא נחמד, אבל אם אתה מקבל עשרות הצעות, לפעמים זה קרה. לפעמים הם לוקחים רק את ההצעה הטובה ביותר ולהפעיל. Othertimes הם מונה רק את הטוב ביותר מציעים ולשכוח את השאר.

כל הזמן נשאלת השאלה: מדוע אינו אזור 20% למטה הצעה ממש טוב כמו 50% למטה או מזומן כל מציעים? לא 20% למטה טוב מספיק?

מזומן הוא טוב יותר כי יש פחות סיכון

Twenty percent down is "good enough" if there are no other offers. If it's multiple offers, though, it's probably not sufficient for most sellers provided that the all cash offers are written with realistic pricing. Right now, 25% of all sales in Santa Clara County are all cash, and sellers would far rather deal with an offer that includes no finance or appraisal contingencies.  For sellers, the fewer contingencies the better and no contingencies is ideal.  Particularly now, when we are seeing a very sudden and dramatic upswing in pricing, appraisal contingencies can kill an offer's chances of success. With all cash, there is no appraisal at all – it's a slam dunk on that front. Read the rest of this entry »

מהו מקרקעין ההצעות מלחמה, מדוע היא חזרה בעמק הסיליקון?

זה עניין היצע וביקוש. כאשר אין די אספקת הביקוש, המחירים לקבל דחף. הדרך בה זה קורה לעתים קרובות דרך מתן הצעות מלחמות.

כאשר הרבה רוכשי רוצה את המאפיין אותו לכתיבת הצעות רכישה עבור אותו, יש לנו מספר הצעות. בשווקים מסוימים, מספר הצעות באים או תחת מחיר מחירון (ראיתי זאת בשווקים קריר יותר). אך כאשר שוק נדל ן הוא שוק מוכרי overheated, המלאי קטן מדי עבור הביקוש, המחירים עולים עם אלה ההצעות מרובים. אז לך ההצעות מלחמות.

הדבר יכול לקרות בכוונה, כמו כאשר מוכרי בית ביודעין תחת מחיר המאפיין למשוך קונים מרובים, או יכול לקרות בשוגג, הבעלים ואת סוכן הבית בקו במבני ושוק תחרותיים, אבל יש מפולת לא צפויה של הריבית. (האחרון פשוט קרה לי כאשר אני תחרותיים רישום להיות בדיוק בקו אחד עם השוק, אך ירדו 20 הצעות והרבה overbidding).   כך או כך, התוצאה תהיה דומה. עד מחיר שלהם את הקונים ואת ימתיקו את תנאי שלהם כדי לנצח את העסקה. הנה מה יכול לקרות:

• הצעות לבוא מחיר מחירון
• בדרך כלל תקופת הפקדה היא קצרה, להבטחת המוכר שהוא "עסקה שבוצעה"
• אם הבעלים כבשו, לעתים קרובות יש השכרה חינם האחורי של חודש או שניים
• קונים מסוימים עשויים להציע לשלם עלויות נוהגים משולמות על ידי המוכר, כגון המדיניות של בעלים של כותרת הביטוח, את דמי הפקדה, העברת מסים, ואף במקרים מסוימים, הנציבות
• מרבית הזמן, "מזומן הוא המלך", כל המבצעים מזומנים תנצח את העסקה (או גדול למטה תשלומים) – מאוד קשה 20% פחות להתחרות נגד הצעות המזומנים מאחר שהן כוללות בדרך כלל לשעת חירום של שמאות או למטה (עם מחירי למול התרחבות תופעת, בבתים רבים לא הערכת)
• רבים מציע עם מקרים לא עבור בדיקות, הלוואה שמאות – הצעות מוגברת עלול להיות מסוכן, ביותר של כל אם קיימות מסמכי הגילוי של כרטיסים מוזלים או לפיקוח
• רוב הצעות יגיע עם הוכחת קרנות
• כמה יהיה מסמכי הגילוי כבר מחובר מדי
• כמה יכללו מכתב את נוספות, הקונה או שניהם – קונים עשויות לכלול גם תמונה

But let's focus on the bidding part in particular for a moment.  How is all of this a bidding war? Is it just that offers come in over the asking price?  Yes, but sometimes even more is going on too. Let's look at that now. Read the rest of this entry »

הוא אדום חם המוכר של שוק בעמק הסיליקון עכשיו, כלומר שאין יותר קונים ציד עבור המאפיין הנכון רק מאשר קיימים לוחות שידורים זמינים. התוצאה הסופית היא מספר הצעות, ההצעות מלחמות, הצעות pre-emptive , מחירי הנדל ן המחריף במהירות שטחים רבים, פלחי השוק.

כאשר יש הרבה והרבה ההצעות באזור סן חוזה הבית למכירה, מה מוכרי בית? רוב הזמן, מוכרי מתחילים "רשימת חיסול". כלומר, הם מופעלים על ידי החלטה מה לעשות הם לא רוצים להתמודד עם. יותר מציע קיימים, יותר קריטי זה הופך שכן מוכרי בדרך כלל לא אוהבת את הרעיון של קריאת ערימות 10 או יותר של הצעות. (זכור, הנפש מבולבל אומרת לא!)

מוכרי צריך לפשט את הבחירות שלהם, אחד מהם הוא על-ידי ביטול הצעות הגרוע ביותר תחילה. שאלה למחשבה, אם אתה קונה בית קמפבל לוס גאטוס, סרטוגה, או בכל מקום שהוא נמצא עמק הסיליקון הוא זה: הוא שלך עבור המלווה שמירה על ההצעה שלך מתוך קבלת קיבל?  האם עבור המלווה שלך הופך גרוע ההצעה שלך המוכר? לפעמים זהו בדיוק המקרה.

In some cases, certain banks or even credit unions are falling into the "elimination" list for some sellers as their agents may have advised them those lending institutions are slow or difficult.  Most of the time, these are the big banks – the ones that REO or short sale listing agents are demanding that consumers use for a pre-approval for submitting offers: Read the rest of this entry »

אתמול החזקתי של הבית הפתוח ב אזור רישום שיכונים ב סנטה קלרה. שלושה קונים שונים אמרו לי שהם רצו לכתוב הצעה אבל לא היה סוכן משלהם. (איזה טעות גדולה!  האם אתה עובר לתוך בית-המשפט ללא עורך דין?) חלקם חשבו כי אולי סוכן רישום יכול לכתוב מעלה את ההצעה שלהם – בתקווה גורם המחיר ליפול. אבל, קונה בית אחד, רצה לכתוב את ההצעה ללא עזרת כל סוכן נדל ן בכלל. המחשבה שלה הייתה כי המחיר שמוכן למכור פחות מאז סוכן אחד בלבד היה מעורב. נכון שוב.

הרעיון קונים אלה יש במשותף היא העמלה של הסוכן של הקונה הוא איכשהו לקבלת grabs. אבל זה לא כך זה פועל. יש 2 ערכות של חוזים באזור שלנו, ואת PRDS, אך אנו להסתכל מה שאומרת ההצעה רכב על פיצוי מתווך (למצוא עמוד 8). נא לשים לב לפיסקה הבאה D:

מי לקבל יפוצה ב סגור של הפקדה? לא רק אדם, ולא סתם איש מכירות נדל ן או ברישיון. מתווך חייב להיות משתתף MLS מקומי או MLS הדדיים, או חייב להיות נפרד חוזה חתום, המספק הסוכן של הקונה יקבל את העמלה.

רשיון נדל ן מי שאינו חבר MLS אז כנראה חוסר מזל.

מדוע זה כך?

רישום מרובים נראה לצרכנים להיות רק למסד נתונים גדול של דירות למכירה. זהו מה זה על פני השטח, אבל זה לא לעניין. הסיבה קיים שירות רישום מרובים נמצא בפסקה ד' לעיל: ביסודה, MLS הוא מתווך-כדי-מתווך להציע פיצוי אם סוכן שיתוף או ברוקר מביא הקונה בטבלה היא גורמת מכירה מוצלחת.

לא חבר MLS? הצעה זו אינה עבורך.

הדרך לעקיפת הבעיה, כמובן, היא שקיים טופס סוכנים חכמים להשתמש אם הם מכיוונה במכירות מחוץ לאזור MLS משלהם, או אם הם אינם חברים MLS מקומי או שיתוף.  אך סוכן רישום אין להסכים עליו – לא בהכרח מסכים לשלם שאינם חברים MLS.

מה אם יש לא סוכן האחרים המעורבים בטרנזקציה נדל ן עמק הסיליקון?

בחר סכום עמלה בין המוכר לבין מתווך (agent) כאשר הניירות רישום חתומים. ההסכם הנציבות מגדירה את האפשרות כי סוכן אחר יהיה היה מעורב עמילות אחרת, במקרה כזה, יהיה הפיצוי המשותפים. אם לא, סוכן רישום מקבל עמלה מלא.

הנציבות אינה ל תופס.

Living Room & Balcony at 966 Kiely Blvd, # D

חמודה, מעודכן, מבויים – שיכונים סנטה קלרה turnkey במיקום מעולה ליד סנטרל פארק!

שד' Kiely 966, # D (בין רחוב קייזר כונן), סנטה קלרה

נפלאים מטבח עם מדיח כלים, מקרר חדש, תנור חדש!

מיטה אחת, אמבטיה אחת, 670 מטרים רבועים של חיים קלים של יחידה בקומה השנייה.

מקום הארון הגדול – הליכה גדול בארון בארון באולם הראשי, לאורחים, החורגים מהדף אחסון – מצעים לארונות פלוס אזור אחסון אחר carport.

חדר מגורים עם בר ומרפסת פרטית – נפלאה לחופשה מרגיעה.

המוכר עבדו קשה על מנת שזה הבית מוכן לחלוטין. יש אפילו ביקורת ולבית המזיק. מכירה רגילה מדי. ממהרים, הוא מוכן למכור!

שוק שיכונים סנטה קלרה הוא אדום חם – אך מעודכן מאוד כמה מאפיינים דומים לזה להיות, מכירה רגילה (לא מכירה קצר, לא בנק בבעלות המאפיין) ומוכן ללכת עם בדיקות & מסמכי הגילוי באופן מקוון. (לחצו על הקישור כדי לקרוא על שוק הנדל ן בתים משותפים, townhomes ב סנטה קלרה. סוכני ן האמיתי לקבל את הקישור עבור מסמכי הגילוי ב- MLS.)

מוצע ב- $158,888

דמי חבר הואה 340 $ לחודש

Woodborough קהילה עם בריכה, ספא, משחקים לילדים יותר (ראה התמונות ואת כל הפרטים שלהלן)
Read the rest of this entry »

בעמק הסיליקון, מחירי הבתים עולה באופן משמעותי למדי כעת. במקרים מסוימים, הוא 10% או יותר בחודש במהלך החודש עבור סוגים מסוימים של בתים & נקודות מחיר. אני רואה לעיתים קרובות בתים בטווח $900,000 2 מיליון קבלת מספר הצעות (5-7) ומכירה עבור 50,000 $ ל $150,000 מעל מחיר מחירון. ב קופרטינו ופאלו אלטו, הוא גרוע – לפעמים יותר מ- 20 מציע בכל בית!

עם דיור מחיר הערכה מהירה בעמק הסיליקון, רוכשי מי הם "ממתין בסבלנות" מלאי נוסף, רק את הבית הנכון לבוא בשוק לסיים עד מציאת עצמם "תחרותיים מתוך השוק".

מה המשמעות של להיות "תחרותיים מתוך השוק"?

בקצרה, פירוש הדבר כי בעוד כמה חודשים לפני, יכול להרשות לעצמו את הסוג בית אתה רוצה (פחות או יותר), אך המחיר עלה כל כך מהר עכשיו אתה מרגיש כי אין אפשרות לקנות כל דבר בכלל. אתה מרגיש שזה כבר לא כדאי לקנות – כך להמשיך לשכור. תמשיך לצפות עליית המחירים, הן עבור הבית שאתה רוצה שאתה שקנו אך גם את השכירות שעליו יש לך אין שליטה. הפער בין מה היתה שקנו (אך לא) ועל מה אפשר לקנות כעת ניתן שיכריע בין fe3ling מסוגלים לקנות בית, לא. כאשר הפער גדול מדי, אתה הם "זולים מתוך השוק".

יש לך מחכים בסבלנות רק את הבית הנכון לבוא בשוק? הרשה לי להציע לך כי לא ייתכן שהוא הקרוב. אפשרי מאוד האומנות הייתה ברקע כי בעת התבוננה בשוק בשנה שעברה, המחירים היו תחילת העבודה עבור rebound של מיונים. היא כבר החלה ונחשו מה? מה אתה יכול להרשות לפני שנה אינה אפשרית עוד היום!

זוהי פעם אחת בעת ההמתנה לא לשלם!

למה קונים להמתין בעת עשוי לעשות טוב יותר כדי לקפוץ?

• הם עשויים להיות מציאותי כמו השוק ישא (לפעמים למרות הסטטיסטיקה)
• הם זהיר עד לנקודה של חוסר יכולת לנוע קדימה
• הם מקשיבים כדי עצה רעה (בעבודה, חברים וכד'.)

רוצה להיות הבעלים של בית באזור סן חוזה? לשכור סוכן נהדר, אבל אז תקשיב לו! תשומת לב סטטיסטיקה (כגון www.popehandy.rereport.com ) אך זכור לעיתים קרובות היא זמן השהיה בין מה שקורה "בשדה" מה זה ברור שלפי הסטטיסטיקה.

אם אתה צריך בדיקה המציאות, ללכת לבקר כמה בתים פתח. היום יש קונים שלי, ביקרתי כמה בתים פתח קופרטינו. ב כל אחד, זה היה גן חיות!  כל כך הרבה אנשים כי הרגשתי קלאוסטרופובי! (ברצינות, שאני מתעבת את ההמונים עבה, אלה היו גרוע למדי.) שאלתי הסוכן אודות מציע נאמר, במקום אחד, למרות שהיה בשוק רק 24 שעות, הם כבר היו 4 הצעות מילולית – או 4 מציעה מנות גילוי הקרובים – ו 10 החוצה. (כלל אצבע ישן: צפו הצעה אחת עבור כל חבילות גילוי 2. לא מדויקים, כמובן!)

זו לא הפעם רוכשות ולצפות רומא לצרוב. אם אתה מעוניין לקנות בית בעמק הסיליקון, יושב על הגדר, זה עשוי להיות הזמן לרדת, לבוא. לדבר שלך נוספות מהימנים עבור הדרכה שהוא זהה עמק פרח או בדרום סן חוזה כפי שהוא סרטוגה או מונטה Sereno או לוס גאטוס.

אמרתי הילדים שלי זה: אם יכולתי, אני להיות קנייה השקעה עכשיו. למרבה המזל, הם שניהם במכללת הגדול, פרטיים, אני מתלוצצת בכל פעם אני מקבל של paycheck, זה הולך לאוניברסיטה שלהם ב- SoCal – אז אין השקעה בתים לי עכשיו – אבל הו הלוואי שיכולתי!!

לך להיות תחרותיים מתוך השוק? אני מקווה שלא. לבדוק את סטטיסטיקה, אך לדבר עם שלך נוספות מהימנים עבור הדרכה. מחפשים סוכן הגדול? תן לי שיחה, נוכל להגדיר פעם לשוחח באופן אישי או באמצעות הטלפון.