Por que é tão difícil de comprar bens imobiliários de Silicon Valley agora?
Agora estou trabalhando com um número de compradores home muito frustrados. Inventário de bens imobiliários do vale do silício é dolorosamente baixa e nas faixas de preço mais baixas, especialmente, que significa várias ofertas são bastante comuns. Compradores home de FHA, em particular, estão ficando fora oferta e fora negociado pela todos os compradores de dinheiro, muitos de quem são os investidores.
Quão baixo é o inventário? Vamos dar uma olhada no inventário de Janeiro para casas e casas dueto ("classe 1" ou únicas casas de família) nos últimos dez anos no Condado de Santa Clara (San Jose, Los Gatos, Campbell, etc.):
2012 1.382
2011 2.007
2010 2.426
2009 4.759
2008 4.872
2007 2.698
2006 2.202
2005 1.285
2004 1.612
2003 3.119
The average January inventory of available houses over the last 10 years is 2,636. At 1,382, January 2012's available inventory of houses for sale in the San Jose area was just 52% of normal. Ele é não é realmente muito diferente agora, no início de fevereiro (apenas fez uma rápida verificação na MLS e agora é 1509 casas – 630 ter vendido e fechado nos últimos 30 dias, assim que é 2,4 meses de inventário – um vendedor do mercado quente). Isso é o que constitui uma falta muito grave de inventário.
Procura não diminuiu, mas tem de abastecimento. Você sabe o que isso significa – ele vai empurrar os preços, ele vai fazer os compradores louco sentimento.
Por que o inventário é tão baixa?
Uma pergunta comum é a seguinte: por que o inventário é tão baixa? Creio que existem alguns drivers. Primeiro, muitos proprietários home que gostam de mover-se realmente precisam de mais capital para fazê-lo. Eles estão esperando para o mercado se recuperar. Alguns podem estar aguardando preços retornar a suas elevações anteriores (eles poderiam ser esperando por algum tempo). Outros só precisam um pouco mais para possibilitar a movimentação de todo.
Muitos proprietários de casas com preços mais elevados estão segurando até o segundo semestre de 2012, quando espera-se que haverá mais pessoas com a compra de energia devido a recentes e futuras IPOs. Os economistas estão prevendo agora um pouco de um frenesi o segundo semestre deste ano com preços em casas mais caros ficando empurrados para cima devido à concorrência de trabalhadores de diversas empresas de alta tecnologia. Compradores inteligentes estão tentando obter antes que acertos – um verdadeiro desafio, dado a situação do estoque.
Verificação da realidade: nem toda casa é vender!
As melhores Propriedades estão vendendo bem – aqueles que são mais novos ou muito bem remodelado, por sua vez-chave condição, fácil de ver, grande marketing com várias fotos, adequado exposição MLS e preços agressivamente. Isso é o que quer que cada comprador, a casa perfeita. A maioria dos meus clientes me dizer que eles estão dispostos a substituir o tapete e repintar, mas eles não querem fazer nada grande, tais como reforma de cozinha ou banheiro, removendo um pool, Fundação ou drenagem reparações, etc. Ninguém faz!
Uma das maneiras mais fáceis de melhorar suas chances em ser capaz de comprar uma casa é afastar a visão nova ou totalmente remodelada de sua casa ideal. Mais baixo seu orçamento um pouco, decidir preferem casas que estava sentado no mercado não devido a problemas de localização, mas sim a questões de preços ou condição – que podem ser corrigidos.
Por exemplo, muitos compradores home vão tomar um passe em propriedades que tem uma piscina no quintal. Alguns meses atrás, fiz alguma pesquisa e descobri que casas com piscinas são mais difíceis de vender agora. Avaliadores contam um pool como uma melhoria, mas muitos consumidores exibi-lo como um passivo – um gasto mensal em curso para aquecer e manter e um risco se houver crianças pequenas. Muitos pensam que será extremamente difícil de remover e relandscape uma piscina, por isso não ainda considerar escrever uma oferta se a propriedade inclui um terreno em pool.
É verdade, não é tão difícil de contratar uma empresa para refazer um quintal; a forma como uma cozinha remodele não é invasivo. Você poderia tê-lo feito antes de passar mesmo em! O custo varia se você deseja que o pool removido totalmente ou parcialmente como como relandscape mais tarde. Vi as propostas de demolição de piscina trabalhar abaixo dos US $10.000 (relandscaping extra) com mais lances entre US $10.000 e US $25.000. Gramado e Aspersores não são tão caro para adicionar!
A questão do pool é apenas um exemplo – existem muitas outras propriedades para venda que são passadas ao longo devido à condição de não ser ideal. Remodelação pode sentir um pouco assustador, mas quando o estoque está tão apertado, pode ser o bilhete para aquisição de casa própria.
Da mesma forma com Propriedades com preços. Embora a maioria das casas vender dentro de dois por cento do preço de lista, há exceções. Às vezes imobiliário mal está superfaturado e nesses casos que você pode obter um vendedor para uma maior redução de preço – 10% de acordo pode até mesmo voar. (Isso é incomum, gostaria de fazer notar. Normalmente se uma casa não vale 5% do preço de lista, o vendedor não é razoável e não vai aceitar uma oferta que é menor. Mas às vezes pode funcionar.)
Aqui tem mais preços patinho feio. Poderia ser seu melhor amigo quando o estoque está baixo de rock!
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