Cupertino, Kalifornien lockar Silicon Valley bästa & ljusaste, både för arbete (mest kända arbetsplatsen är Apple) och Startsida (extremt högt ansedda skolor). En gång en jordbruket nav, området brukade vara lika anseende för aprikoser, plommon, körsbär och druvor. De som minns Silicon Valley som "The Valley of Heart's Delight" kan intyga fruktträdgårdar, gårdar och vingårdar som en gång fodrade Sunnyvale – Saratoga väg och var en del av Blossom Tours. Några av de utrymmen som jordbruket är fortfarande runt idag, men lite hårdare att hitta.

Cupertino visningar

I de högteknologiska hustle och jäkt, man glömmer ofta inte bara att området hade en stor jordbruket tidigare, men att redan nu, mycket av Cupertino innehåller natursköna vyer av antingen de "blåa kullarna", det kustnära området, eller, om du har några höjd, San Francisco Bay, downtown San Jose eller alla Santa Clara County och The halvön.  Dessutom vissa hem Njut av utsikten över Stevens Creek, Stevens Creek County Park eller vackra 92 acre Stevens Creek dammen. Vingårdar som Ridge vinodlingar är tillräckligt hög på Montebello väg att njuta av spektakulära panoramautsikt perspektiv när båda Bay, hela syd bay och i vissa fall så långt som San Francisco en klar dag. Medan vissa Cupertino kvarter är verkligen hemskt överfullt av matsmältningskanalen hem på små partier (ett klagomål ofta ekade mot det nu), det är inte sant för staden som helhet – det finns många vackra områden, några med fantastisk utsikt.

Dessa Cupertino visa hem erbjudandet bestående vädjan till hem köpare som vill översta presterande skolor, en bekväm pendlar plats och estetiska omgivningen. Visa egenskaper är alltid mycket prisade, men desto mer när de kommer med stora skolor och bekvämlighet för.

Kommer snart! Stora Cupertino visa hem!

Ankomst till MLS April 2012 – fantastiska 5 säng + den, 4 bad hem med härlig utsikt från flera rum i dalen och south bay!  Utrymme för att rymma två eller flera generationer…. Omvänd plan för bästa njutning av vyn. Lägre nivå omfattar 3 sovrum, 2 badrum och bonus rum. På övervåningen lever huvudsakliga områden (levnads-, matsal, familj, kök, vinklar), master bedroom suite, en mer sovrum och en stor den eller office. Njut av utsikten vardagsrum, office, balkong och befälhavaren. Bra storlek, privat varvet. Beläget på tyst cul de sac. Bästa skolor, inklusive Monte Vista High School!

Bläddra Cupertino visa Homes for Sale

Hitta en Cupertino vy hem till salu, njut av översta skolor, en stor gemenskap och natursköna perspektiv när!  Bläddra listan nedan, ingen registrering!
Read the rest of this entry »

Köpare som är att få nobben av Silicon Valley fastighetsmarknaden beror på låga inventering och flera erbjudanden är oerhört frustrerad. I många fall de skriva erbjudande efter erbjudandet, och varje gång inte bara är deras anbud avvisas, men de aldrig ens får ett erbjudande till räknaren.

Du bör inte bero på att få en andra chans, naturligtvis. Bara betyder du skriva ett kontrakt på ett San Jose område hem inte att säljaren måste ge dig ett erbjudande till räknaren. Vissa agenser och säljare inte svarar alls – inte trevligt, men om du får massor av erbjudanden, ibland som sker. De tar ibland bara det bästa erbjudandet och kör. Othertimes de bara motverka bäst erbjuder och glömma resten.

Frågan uppstår hela tiden: Varför är inte min 20% ned erbjudandet lika bra som de 50% ned eller alla kontanta erbjuda? Inte är 20% ned bra nog?

Cash är bättre eftersom det är mindre risk

Twenty percent down is "good enough" if there are no other offers. If it's multiple offers, though, it's probably not sufficient for most sellers provided that the all cash offers are written with realistic pricing. Right now, 25% of all sales in Santa Clara County are all cash, and sellers would far rather deal with an offer that includes no finance or appraisal contingencies.  For sellers, the fewer contingencies the better and no contingencies is ideal.  Particularly now, when we are seeing a very sudden and dramatic upswing in pricing, appraisal contingencies can kill an offer's chances of success. With all cash, there is no appraisal at all – it's a slam dunk on that front. Read the rest of this entry »

Vad är en fastigheter budgivning krig, och varför är det tillbaka i Silicon Valley?

Det är en tillgång och efterfrågan. När det inte finns tillräckligt mycket tillgången för efterfrågan, få priser drivit upp. Det sätt på vilket detta sker är ofta genom budgivning krig.

När en mängd hem köpare vill ha samma egenskap och skriva inköp erbjudanden för det, har vi flera erbjudanden. På vissa marknader komma flera erbjudanden på eller under listpris (jag har sett detta i svalare marknader). Men när brokers marknaden är en överhettad säljare, lagerkvantitet är för lågt för efterfrågan, priserna att stiga med dem flera bud. Då ni budgivning krig.

Detta kan hända avsiktligt, som när hem säljare medvetet enligt pris egenskapen att locka flera köpare, eller det kan hända oavsiktligt, när ägaren och agent prissatta hem i linje med lagerkompositioner och marknaden, men det finns en oväntad lavin av intresse. (Det senare bara hände mig när jag prissatta en notering vara exakt i linje med marknaden, men fick 20 erbjudanden och mycket överbud.)   I båda fallen, resultatet är liknande. Köpare upp sitt pris och syfte deras villkor att vinna affären. Här är vad som kan hända:

• erbjudanden komma över listpris
• vanligtvis är perioden depositionsavtal kort, för att försäkra säljaren det är en "klar"
• om ägaren ockuperade, det finns ofta en gratis hyra tillbaka för en månad eller två
• vissa köpare kan erbjuda att betala kostnader som regelmässigt betalas av säljaren, såsom en ägare i avdelning försäkring, escrow avgiften, överföra skatter, och i vissa fall även kommissionen
• de flesta av tid, "cash är kung" och alla kontanta erbjudanden kommer att vinna mycket (eller stora bottenlån) – mycket svårt för 20% ned eller mindre att konkurrera mot kontanter erbjudanden eftersom de innehåller vanligtvis en bedömning oförutsedda utgifter (med priser, trappas upp, många hem inte bedöma)
• många erbjuder med inga oförutsedda utgifter för inspektioner, lån och bedömning – icke villkorade erbjudanden kan vara farliga, framför allt om det finns inga presale upplysningar eller inspektioner
• de flesta erbjudanden kommer att komma med bevis av medel
• vissa kommer att få de upplysningar som redan undertecknat alltför
• vissa kommer att omfatta ett brev från fastighetsmäklare, köparen eller båda – köpare kan även innehålla ett foto

But let's focus on the bidding part in particular for a moment.  How is all of this a bidding war? Is it just that offers come in over the asking price?  Yes, but sometimes even more is going on too. Let's look at that now. Read the rest of this entry »

Det är en red hot säljaren 's marknad i Silicon Valley just nu, vilket innebär att det finns fler köpare jakt för bara egenskapen rätt än det finns listor tillgängliga. Slutresultatet är flera erbjudanden, budgivning krig, förebyggande erbjudanden och snabbt eskalerande fastigheter priser i många områden och segment av marknaden.

När det finns partier och massor av erbjudanden på en San Jose del hem till salu, vad gör hem säljare? För det mesta börjar säljare med ett "eliminering lista". Det vill säga de startar genom att besluta vad de gör inte vill ta itu med. Mer erbjuder det finns, desto mer kritiska blir detta eftersom säljare normalt inte älskar tanken på att läsa tio eller fler högar av erbjudanden. (Kom ihåg, förvirrade sinnet säger nej!)

Säljare måste förenkla sina val, och en av dem är genom att avskaffa de värsta erbjudandena först. En fråga för er att överväga, om du är en hem köpare i Los Gatos, Saratoga, Campbell eller var som helst i Silicon Valley är detta: är din långivaren att hålla ditt erbjudande från att få accepterade?  Gör din långivaren ditt erbjudande värre till säljaren? Ibland gäller som exakt.

In some cases, certain banks or even credit unions are falling into the "elimination" list for some sellers as their agents may have advised them those lending institutions are slow or difficult.  Most of the time, these are the big banks – the ones that REO or short sale listing agents are demanding that consumers use for a pre-approval for submitting offers: Read the rest of this entry »

I går höll jag ett öppet hus på min condo notering i Santa Clara. Tre olika köpare berättade för mig att de ville skriva ett erbjudande, men inte har egen agent. (Vad ett stort misstag!  Skulle du gå till domstolen utan advokat?) Några av dem ansåg att kanske notering agenten kunde skriva upp deras erbjudande – förhoppningsvis orsakar priset att falla. En hem köpare, ville dock skriva erbjudandet utan hjälp av någon fastighetsmäklare alls. Hon trodde var att priset skulle sälja mindre eftersom endast en agent var inblandad. Fel igen.

Idén att dessa köpare har gemensamt är att köparens provision är på något sätt upp luften. Men det är inte hur det fungerar. Vi har 2 uppsättningar av kontrakt i vårt område, BILEN och PRDS, men ta en titt på vad bil erbjudandet säger om mäklare ersättning (finns på sidan 8). Vänligen uppmärksamma punkt d nedan:

Som kommer att få ersättning vid avslutningen av depositionen? Inte bara någon, och inte bara fastigheter säljare eller licenstagaren. Mäklaren måste vara en deltagare i antingen den lokala MLS eller en ömsesidig MLS, eller måste det finnas en separat avtal undertecknats som ger att köparens ombud får kommissionen.

Så troligen en licenstagare för fastigheter som inte är medlem av MLS av lycka.

Varför är det?

Flera listning ser konsumenterna vara bara en stor databas av bostäder till salu. Det är vad som är på ytan, men man missar punkten. Anledningen till flera notering tjänsten finns finns i punkt d ovan: grunden i MLS är en mäklare till mäklare erbjuda kompensation om den samarbetsvilliga ombud eller mäklare ger en köpare till tabellen och det leder till en framgångsrik försäljning.

Inte medlem i MLS? Detta erbjudande är inte för dig.

Lösningen är naturligtvis att det finns ett formulär som smarta agenter kan använda om de plaska i försäljning utanför sina egna MLS område, eller om de inte är medlemmar i den lokala eller samarbetsvilliga MLS.  Men notering agenten inte enas om att det – inte samtycker till att betala icke-medlemmar i MLS.

Vad händer om det finns inga andra ombud i Silicon Valley fastigheter transaktion?

Beloppet som kommissionen ställs mellan säljare och mäklare (agent) när notering uppsatserna är signerade. Kommissionen avtalet anger för möjligheten att en annan agent skall medverka från en annan mäklararvoden, och om detta sker kommer det att ersättning delade. Om inte, notering agenten får hela kommissionen.

Kommissionen är inte för dig.

Om du har någonsin haft erfarenhet av att sälja din bil, har kanske du också haft någon telefon du som aldrig ens tittat på din bil och frågar "Vad är det lägsta priset får du ta?" För det mesta auto säljare inte alltför nöjda med denna fråga: anroparen är låg balling utan att ens titta på vad är till salu.

Det händer i fastigheter ibland alltför.

Idag fick jag ett telefonsamtal från en Silicon Valley condo köpare som frågade mig, utan efter att ha sett min lista "kommer säljaren ta mindre?"

Inte en stor fråga, för en mängd orsaker.

Först och främst del av fastighetsmäklares uppgift är att skydda säljaren – betyder talar inte konsumenterna det lägsta beloppet som en säljare som skulle ta och även om en säljaren skulle ta mindre alls (såvida inte naturligtvis säljaren gett uttryckliga vägbeskrivning att göra det, vilket är mycket ovanligt).

För det andra är det lite förolämpande att kalla på en egenskap som du aldrig har visat och början till muntligt förhandla ner priset eller fisk för lägsta möjliga pris. Vad som inte är göra notering agenten känner "on guard" från första början. Gissa hur det påverkar din position om det finns flera erbjudanden? Du kommer att ha gjort ett intryck- men inte ett bra!

För det mesta serveras en hem köpare bättre att inte kalla notering agenten direkt på alla, men i stället har hans eller hennes köparens agenten placera anropet för att få information. Det finns bättre sätt att ta reda på om säljaren är motiverade, hur prissättningen ser ut, oavsett om det kommer att finnas flera erbjudanden etc. – och fastighetsmäklare och andra fastigheter licenstagare är vanligtvis ganska övat på att få informationen utan att skada köparens ställning för erbjudanden eller ens potentiella flera erbjuder senare.

De flesta av oss inte skulle försöka att representera oss i domstol, men ibland uppskattar inte att samma principer tillämpas med fastigheter; det vill säga värdet av att ha en förvaltnings, agent, hjälper oss att inte bara när erbjudandet presenteras men varje steg på vägen. Låt ditt ombud som representerar du från tidigare skedes, och du hittar sannolikt att du presenteras i en bättre dager än vad du kan göra själv. Tänk innan du plockar upp att telefonen och ringa notering agenten direkt!

Living Room & Balcony at 966 Kiely Blvd, # D

******** SÄLJS med 20 erbjuder efter 6 dagar på marknaden ******

Så söt, uppdaterade, mellanlagrad – en nyckelfärdig Santa Clara condo i ett bra läge nära Central Park!

966 Kiely Blvd, # D (cross street Kaiser Drive), Santa Clara

Fantastiska kök med Diskmaskin, nya kylskåp, nya ugnen!

En säng, ett bad, 670 kvadratfot lätt lever i en övervåningen enhet.

Stora closet utrymme – stora promenad i garderoben i master, hall garderob för gäster, stora lagring – linne closet PLUS en annan lagringsplats i en carport.

Vardagsrum med våt bar och privat balkong – underbara för avkoppling.

Säljaren har arbetat hårt för att göra detta hem absolut redo. Det finns även en home & pest inspektion. Regelbundna försäljning också. Bråttom, det är redo att börja sälja!

The Santa Clara Condo marknaden är röd het – men mycket några egenskaper liknar detta vara uppdaterat, en vanlig försäljning (inte en kort försäljning, inte en bank ägd egendom) och redo att gå med inspektioner & upplysningar online. (Klicka på länken för att läsa på fastighetsmarknaden för condominiums och townhomes i Santa Clara. Verkliga fastighetsmäklare kan få länken för upplysningar om MLS.)

Erbjuds på $158,888

HOA gemenskapsavgifter $340 per månad

Woodborough gemenskapen med pool, spa, Lekplats & mer (se foton och alla detaljer nedan)
Read the rest of this entry »