Varför är det så svårt att köpa Silicon Valley fastigheter just nu?
Just nu arbetar jag med ett antal mycket frustrerade hem köpare. Silicon Valley fastigheter är smärtsamt låg, och i de lägre prisklasser särskilt , som innebär flera erbjudanden är ganska vanliga. FHA hem köpare, särskilt att få ut bud och ut förhandlas av alla kontanta köpare, varav många är investerare.
Hur låg är lagret? Låt oss ta en titt på januaris lager för hus & duett hem ("klass 1" eller enda familjehem) under de senaste tio åren i Santa Clara County (San Jose, Los Gatos, Campbell, osv.):
2012 1,382
2011 2,007
2010 2,426
2009 4,759
2008 4,872
2007 2,698
2006 2,202
2005 1,285
2004 1,612
2003 3,119
The average January inventory of available houses over the last 10 years is 2,636. At 1,382, January 2012's available inventory of houses for sale in the San Jose area was just 52% of normal. Det är inte riktigt mycket olika nu, i början februari (bara gjorde en snabb kontroll av MLS och nu är 1509 hus – 630 har sålt & stängd under de senaste 30 dagarna så det är 2,4 månader av lager – en varm säljaren 's marknad). Detta är vad som utgör en mycket allvarlig inventering brist.
Efterfrågan har inte slackened, men leverans har. Du vet vad det innebär – det kommer att pressa priserna, det kommer att göra köpare crazy känsla.
Varför är lagret så låg?
En vanlig fråga är denna: Varför är lagret så låg? Jag anser att det inte finns några drivrutiner. Första, många hem ägare som vill flytta verkligen behöver mer kapital att göra detta. De väntar på marknaden för att återställa. Några kanske väntar priser att återvända till sina tidigare toppar (de kan vänta ett tag). Andra behöver bara lite mer att möjliggöra övergången alls.
Många ägare av högre priser hem håller fram till andra hälften av 2012, när det förväntas att det kommer att finnas fler människor med köpkraften på grund av att de senaste och kommande börsintroduktioner. Ekonomer förutspår nu en bit av en frenesi andra halvåret i år med priser i dyrare bostäder att få drivit upp på grund av att konkurrensen från anställda av olika högteknologiska företag. Smarta köpare försöker få innan de träffar – en verklig utmaning med tanke på inventarieförteckningen situationen.
Verkligheten kryssrutan: inte varje hus säljer!
De bästa egenskaperna säljer bra – de som är nyare eller snyggt remodeled, i sin tur knappa villkor, lätt att se, stora marknadsföring med flera foton, lämpligt MLS exponering och aggressivt prissatt. Detta är vad varje köpare vill det perfekta huset. De flesta av mina klienter säger mig att de är villiga att ersätta mattan och repaint, men de vill inte göra något stort, såsom kök eller badrum remodels, ta bort en pool, stiftelse eller dränering reparationer, etc. Ingen gör!
Ett av de enklaste sätten att förbättra dina odds för att kunna köpa ett hus är att flytta bort från ditt perfekta hus nya eller helt remodeled vision. Din budget lite, besluta lägre att föredra bostäder som har suttit på marknaden inte på plats frågor, men snarare att prissättning eller villkor frågor – som båda kan fastställas.
Många hem köpare kommer exempelvis att ta ett pass på egenskaper som har en pool i the backyard. Ett par månader tillbaka, jag gjorde lite forskning och fann att hus med pooler är svårare att sälja just nu. Trädgårdsanläggare räkna en pool som en förbättring, men många konsumenter visa det som en skuld – en pågående månatliga kostnad för värme och underhålla och en risk om det finns små barn. Många tror att det kommer att vara överväldigande svårt att ta bort och relandscape en pool, så kommer inte ens överväga skriva ett erbjudande om egenskapen innehåller ett i grunden poolen.
Sanningen är, det inte är så svårt att anlita ett företag som gör om en bakgård, Det är inte invasiva på det sätt en kök ombyggnadsarbete. Du kan ha det gjort innan även han flyttade! Kostnaden varierar på om du vill att poolen bort helt eller delvis samt hur du relandscape efteråt. Jag har sett bud för poolen rivning arbeta under $10,000 (relandscaping extra) med flera bud mellan $ 10 000 och 25 000 dollar. Gräsmatta och sprinkler är inte så dyrt att lägga till!
Poolen är bara ett exempel – det finns många andra egenskaper för försäljning som skickas på grund av att villkoret inte är perfekt. Ombyggnad kan kännas lite skrämmande men när lagret är så knappt tilltagen, kan det vara biljetten hem ägande.
Likaså med över prissatta egenskaper. Även om de flesta hem sälja inom ett par procent av listpriset, finns det undantag. Ibland fastigheter är dåligt friendly, och i dessa fall kan du få en säljare att komma överens om en större minskning av priset – 10% kan även flyga. (Detta är ovanligt, jag vill påpeka. Oftast om ett hus inte är värt inom 5% av listpris, säljaren är orimligt och acceptera inte ett erbjudande som är mindre. Men ibland kan det fungera.)
Här har till över prissatta ugly ankungar. Det kan vara din bästa vän när lagret är rock bottom!
Tags: Hem köpa, Homes for sale, House, hus, lager, tablåer, months of inventory, Fastigheter, fastighetsmarknaden, San jose, Santa Clara County, seller's market, trender